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「地盤リスク情報」のランク付けは、どのような用途に使えるのですか。
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「地盤リスク情報」のランクは、震度の大きさ、地震時に発生する液状化の可能性、地盤沈下の可能性をおおまかにランク付けしたものです。建築物を建設する場合の地盤の良否の概略をこのランクで判断してください。具体的には、たとえば土地を購入する場合に、同じ利便性であればリスクランクの良好な方が安心できる土地として判断できます。
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ランク付けは、どのような根拠に基づいて行っているのですか。
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＜震度、液状化＞
各地点の地質構成をもとに理論的な計算によって地震の大きさと液状化の可能性を判定しています。地震の大きさは今後50年間に10%の確立で発生する可能性のある地震の大きさを推定しています。この地震の大きさは東京で発生した関東大震災と同じくらいの大きさの地震で、相当大きな地震と考えて差し支えありません。液状化の発生する可能性は、予想した震度の地震によって地盤に作用する力と、地盤が液状化に抵抗する大きさを比較して深度20mまでの範囲内の全体的な液状化発生の可能性を判定しています。
＜地盤沈下＞
地盤沈下を引き起こす原因となる泥状の軟らかい地層が地表面に分布するか否か、また、その軟らかい地層の厚さがどのくらいになっているか等を指標値としてランクを決めています。最も地盤沈下の可能性が高いEランクの地盤は軟らかい地層が25m以上の厚さで分布している場合や、地表面に粘土よりも沈下しやすい腐食土のような土が分布する場合がこのランクとなります。
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「地盤リスク情報」のデータが、不動産の鑑定評価に影響を与えることはありますか。
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当該サービスで提供する「地盤リスク情報」のデータが直接鑑定評価に影響を与えることはありません。また、現在の法規制上も土地鑑定評価では、地盤の良否が直接的に土地価格に影響を与えることはありません。これは地盤の良し悪しによる直接的な減価分が算定しにくいためです。しかし、土壌汚染のように比較的明確に減価が算定できる場合には鑑定に反映されています。したがって、一般論として、現段階では土地の良否が、土地の鑑定評価に影響を与えることは無いと思われますが、将来的にはその可能性を否定できません。なお、宅建法では、重要事項説明の内容として地盤の状況や土壌汚染の状況を説明するように規定しています。
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液状化・地盤沈下等、土地の地盤状態の変化により建物に被害が生じた場合、その土地を建物と一緒に売った業者に対して、法律上の責任を問えますか。
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地盤沈下等の地盤変状によって建物に被害が生じた場合には業者に対して被害の補償を請求できます。しかし、この場合には地盤の変状によって被害が生じたことを立証しなければなりませんので大変な労力がかかります。できれば、事前にこのような被害が無いような土地を選択して購入することが望まれます。法律的には「住宅の品質確保の促進に関する法律（品確法）」が平成12年に施行され住宅の10年保障が義務化されていますが、地盤に関する保障は別となっています。このため、最近は建物の10年保障のほかに、希望によって、地盤の10年保障も受けられるようになっています。
地震時の液状化によって生じた建物の被害は「品確法」では保障されません。別途、地震保険による担保が必要です。地震保険への加入を検討する場合に震度予測や液状化の予測が重要なファクターとなります。
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「地盤リスク情報」の評価情報を顧客等第三者にそのまま出しても構いませんか。
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「地盤リスク情報」のデータ開示に制限はありませんが、開示に当たっては部分開示を避けていただくように御願いしています。弊社の表示を含むWebで提供された情報を100%開示してください。
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ピンポイントの評価が無いので、近くのポイントをいくつか検索したのですが、どのように考えればよいですか。
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周辺のデータを参考にしてお客様自身に推定を御願いしております。お客様が判断できないようであれば、別途用意しております個別サービスをご利用ください。別途個別サービスはWebから申し込みができます。
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今後50年間に10%以上の確率で発生する可能性のある地震とは、具体的にどの程度の地震ですか。阪神大震災は、これに含まれますか。
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発生する可能性のある地震の大きさは地域によって異なりますが、一般的に、50年間で10%の確率で発生する可能性のある地震の大きさは関東地方で考えると関東大震災規模の地震です。この地震の規模は、阪神大震災より大きな規模の地震です。この地震は、おおむね500年に1回発生する地震と考えてください。
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「震度」のリスクとは、具体的にどのようなリスクなのですか。
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日本は地震の多い国といわれますが、細かく調べると地震が頻繁に発生する地域や、あまり地震が発生しない地域があります。また、同じ地域でも軟弱地盤が分布するような箇所では大きな揺れとなることもあります。このような地域性をランク付けしたのが震度ランクのリスク評価です。
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東京都内の「地盤リスク情報」の場合、どの辺りを震源として地震が起きることを想定しているのですか？
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震度ランクは海洋を震源とする地震や、内陸部を震源とする地震等の、これまでの知見で考えられるすべての震源を考慮して確率を求めています。このため、ある固定された震源を決めているわけではありません。
ただし、東京都付近を考えれば500年に一度生じるような大きな地震は、関東大震災の震源（東京湾）や直下型の震源が考えられます。
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大地震に伴う「揺れ」により、建物に被害が生じるリスクについては、判断していないのですか。
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ここで提供するランクは地震による地表面の揺れの大きさです。地面の揺れに伴って発生する可能性がある建物の損傷リスクは、個別に対応いたしますのでWebからお申し込みください。
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震度リスクがD･Eの場合、具体的にどのような対策が必要となりますか。
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地震による地盤の動きを軽減することはできません。このため、建物側での対策が行われます。具体的な対策としては、建物を強化する耐震補強や、建物の揺れを軽減する免震対策があります。ただし、既存建物で免震対策を行うと大きな費用がかかるため一般的には耐震補強が行われています。
また、リスク管理の立場からハードな対策を行わずに地震保険等でリスクを転嫁することも一つの方法です。ここでのランクは、500年に1回という規模の大きな地震を想定していますので、震度6以上の大きな地震がすぐに再来するわけではありません。この震度ランクは、可能性として大きな地震がおきやすい場所なのかどうかを判断する目安としてください。
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どういう土地が揺れやすいのですか。
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一般的には、柔らかい地盤で揺れが大きく、固い地盤では揺れが小さくなります。揺れの大きさは地盤がどの程度の量で縦横に動くか、また、動きの速さがどのくらい大きいかの両方で表されます。軟らかい地盤で揺れが大きいという意味は、大きな量の揺れが比較的早い速さで起きるということです。硬い地盤では、地盤の動きの量が小さくなりますが、逆に動きの速さは大きくなることもあり、建物に対して被害を与えることもあるので注意が必要です。
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関東大震災クラスの地震を想定しているとのことですが、どの程度の地震ならD･E評価でも地盤として安全と言えるのでしょうか。
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震度ランクは、地盤の揺れの大きさを示しています。地盤の揺れと、地盤の安全性は別に考えてください。地盤が大きく揺れても地盤の強さが大きければ地盤は安全です。地震のときに危険となる地盤は、ゆるい砂が分布する液状化を発生する地盤や、崖の上下に位置する建物の場合です。一般的にD･Eランクの地震が起こっても、液状化が発生せず、崖等が近くになければ、直下に断層が生じて地割れが起きない限り地盤は安全です。
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関東大震災クラスの地震とは具体的にどの程度の地震ですか。
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震度6以上の大きな地震と同程度と考えてください。
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50年間に10%程度の地震を基準としていますが、もっと頻繁かつ経度の地震についての診断も可能ですか。
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個別診断を行えば、診断が可能です。再来年数と予想される震度の関係を求めることで任意の再来年数に応じた震度の大きさを求めることができます。Webから個別診断を依頼してください。
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「液状化」とは、どういう現象ですか。河川・湖沼・海が近くにない土地でも、液状化は起こりうるのですか。
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液状化は、砂のような土の中の水圧が上昇して液体状になる現象をいいます。このため、一般的には緩い砂が地表面に分布し、地下水が高ければ液状化が生じやすくなります。河川・湖沼・海の近くでこのような地盤が多く存在するので液状化がおきやすいといわれています。
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液状化の可能性の有無は、何を基準に判断しているのですか。
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土の中の水圧の上昇量が土に作用する力を上回ると液状化が発生します。専門的には地震時に作用する力と抵抗力の比をFLという指数で表現し、FLがFL<1.0の場合に液状化すると判定するのが一般的です。また、もっと概略的に地下水位や地盤の固さから判断する方法もあります。ここでの液状化判定は深度ごとの評価をFLを基準として行い、地点の全体評価は深度20mまでの加重平均とを用いた指数(PL)で行っています。深度20mまでを評価対象とする理由は、液状化の発生する下限深度が20m程度であると言われているためです。
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液状化の可能性が「ない」「ほとんどない」「低い」という評価の間には、どのくらいの相違があるのですか。
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「可能性がない」という評価は、液状化を生じるような地層が分布せず、液状化の可能性が全く考えられないという評価です。
「可能性がほとんどない」は、液状化が生じる可能性は極めて小さいが、可能性を完全に否定できないというランクです。液状化に対する心配はありません。
「可能性が低い」は、液状化する可能性のある地層が部分的に存在するが、液状化しても、その影響が地表面に現れる可能性が小さいというランクです。地震時には何らかの、小さな影響を受ける可能性があります。
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液状化ランクがDの場合、どのような対策が必要となるのですか。
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液状化は、地盤が軟化する現象のため、地盤を補強する対策が最も効果的です。しかし、完全ではありませんが建物の基礎をベタ基礎のようにして、地盤が多少軟化して流動しても、致命的な損傷が起こらないようにする方法もあります。地盤を補強する方法には、セメントを用いて固化させる方法や、振動を与えて締め固める方法などがあります。
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液状化の可能性の有無をより詳しく調べるためには、どのような方法がありますか。
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液状化が生じる可能性を詳しく調べるためには、ボーリングによって地盤の地質と強さを調べます。ただし、詳細な調査では地盤補強と同じくらいの費用がかかる事もあるため、建物の重要度に応じて詳細調査をするかどうか決める必要があります。
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液状化しやすい土地の特徴はありますか。
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地震によって地盤が液状化するためには、「①地盤が沖積層と呼ばれる新しい地層であること」「②地下水位が高いこと」「③地盤が砂質であり、かつ、緩いこと」の3つの条件が揃う事が必要です。これらの条件が揃いやすい土地が、川沿いの湿った土地、埋め立てされた土地、海岸近くの低い土地です。
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「地盤沈下」とはどういう現象ですか。
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地盤を構成するのは、土または岩です。岩は相当硬質で通常は圧縮しませんが、土の場合には圧縮します。地盤沈下はこの土の部分が外力を受けて圧縮する現象です。土は、礫、砂、泥に分けられ、泥の部分が大きく圧縮しやすい傾向があります。泥は通常「粘土」と呼ばれていますが、専門的には「粘土分」と「シルト分」と分類されます。
このような地盤沈下は外力として建物が建てられた場合、または、地下水位が下がった場合に生じます。地下水に起因するような沈下は「広域地盤沈下」と呼ばれます。
戸建の建物では、一様にならない沈下が起こることがあり「不同沈下」と呼ばれ、建物が傾く原因となります。
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沈下の可能性の有無は、何を基準として決まってくるのですか。
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外力を受けた場合に、「沈下が大きく生じやすい軟らかい地層が分布するか否か」、「地表に沈下しやすい地層が分布しているか否か」、「軟らかい地層の厚さがどの程度か」を判断基準としています。
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軟弱地盤とはなんですか。家を建てる時に、スウェーデン式サウンディングをしているから大丈夫ではないのですか。
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軟弱地盤とは軟らかい地層の総称で、細かい定義はありません。砂を軟弱地盤に含めても差し支えありません。スウェーデン式サウンディングは地盤調査の方法で、対策ではありません。したがって、サウンディングをしただけでは安心できません。但し、調査の結果を専門家が判定して、適切な対策を行っていれば問題はありません。
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軟弱層がどれくらいの厚さだと、沈下の可能性が生じるのですか。
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粘土を主体とするような軟弱層が基礎の下に分布すれば必ず沈下が起きます。しかし、沈下の大きさは軟弱層の厚さに応じて大きくなるため、地層が小さな場合には、沈下が小さく大きな問題になりません。一つの目安として1m以上の軟弱層が基礎直下に分布する場合には気をつけたほうがいいと思われます。
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沈下が建物に与える影響を心配しなければならないのは、どのランクからですか。
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Cランク～Eランクの場合に気をつけてください。この場合には、必ずサウンディングのような調査を行うべきです。その上で、専門家の判断を仰ぐのが適当です。
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沈下の可能性が大きい場合、どのような対策が必要となりますか。
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予想される不同沈下が小さい場合には基礎をベタ基礎にする事で対応できる場合があります。しかし、不同沈下が大きい場合には地盤改良を行ったり、杭基礎にする対策が行われます。地盤改良や杭基礎は費用がかかるため、工法選定に当たっては、中立的な専門家の判断を仰ぐことをお奨めします。
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沈下の可能性の有無をより詳しく調べるためには、どのような方法がありますか。
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ボーリングを行ったり、平板載荷試験と呼ばれる試験を行ったりします。しかし、調査費用が高く、場合によっては対策費用と同程度から同程度以上となる場合もあるため、調査実施前に専門家と相談して実施の有無を決めて下さい。
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地盤改良をしているのですが、沈下の心配はありますか。
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正しい調査結果に基づいて、適切な地盤改良を行っていれば沈下の心配はありません。仮に、地盤改良を行った住宅が地盤に起因する障害を起こした場合には、PL法の対象となります。
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土地履歴のデータは、どのような資料に基づくものですか。
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古い地図を調べて工場跡地を抽出しています。
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土地履歴のデータは、どういった用途に使われるのですか。
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主に土壌汚染の有無の概略を判定するために使われます。土壌汚染の可能性は、工場の生産物の種類と、年代によって大まかな可能性判断が可能です。
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過去にどのような土地利用状況があれば、土壌汚染の可能性があるといえるのでしょうか。
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水質汚濁防止法に定める有害物質を使用している可能性がある工場が立地していた場合に、土壌汚染の可能性があります。水質汚濁防止法が整備された昭和45年以前に履歴がある場合は非常に土壌汚染の可能性が高いと考えられます。
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土壌汚染の有無をより詳しく調べるためには、どのような調査方法がありますか。コストは？
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地歴の調査とヒアリング等で土壌汚染の評価をするのがトランザクションスクリーニングと呼ばれる評価で米国に基準が定められています。また、フェーズＩサイトアセスメントと呼ばれる評価方法もあります。さらに現地調査を行う場合もあります。
フェーズＩサイトアセスメントの場合には、概ね50万円以下で専門による評価が可能です。現地調査を行う場合には、数百万円～数千万円の費用がかかります。詳細は専門家にご相談ください。
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土壌汚染の有無は、不動産の鑑定評価に影響を与えますか。
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土地価格の減損として、評価価格に反映されます。通常は浄化費用を減損しますが、スティグマと呼ばれる心理的要因の減価分が考慮される場合があります。スティグマによる減価分は、汚染が無い土地価格の10%程度が多いようですが幅は大きいようです。
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